Banyak pemilik tanah yang menawarkan tanahnya kepada developer dengan harga yang sangat mahal. Mereka berpatokan kepada harga tanah yang sudah jadi atau dalam istilah
developer properti sering dinamakan tanah matang.
Tanah matang disini artinya adalah tanah tersebut dijual sudah berbentuk kavling-kavling atau berupa unit rumah sehingga tidak diperlukan lagi mengeluarkan bagian tanahnya menjadi fasilitas umum dan fasilitas sosial atau lebih dikenal dengan istilah fasum fasos.
Salah satu ciri-ciri tanah matang ini adalah transaksi dilakukan sudah dalam bentuk unit rumah.
Sementara tanah yang ditawarkan ke developer sudah pasti masih dalam kondisi tanah mentah baik dari segi fisik atau legalitas.
Secara fisik tanah mentah masih berupa hamparan bahkan memerlukan pengurugan atau
cut and fill supaya menjadi kavling siap bangun dan dari segi legalitas tanah tersebut masih belum sertifikat atau masih dalam kondisi girik atau jenis tanah yang belum sertifikat lainnya.
Tanah matang lebih mahal dibanding tanah mentah
Harga tanah matang lazimnya beberapa kali lipat lebih tinggi daripada harga tanah mentah karena peraturan daerah setempat melalui dinas terkait mewajibkan setiap pengembang menyediakan lahan untuk fasum fasos disamping lahan yang boleh dibangun atau dinamakan kavling efektif.
Harga lahan fasum fasos yang tidak bisa dijual harus dibebankan kepada kavling efektif.
Secara umum pemerintah daerah mewajibkan pengembang menyediakan lahan fasum fasos ini empatpuluh persen dari luas total lahan, tetapi ada juga yang lebih kecil.
Bagi pengembang tentu saja semakin kecil lahan fasum fasos ini menjadi semakin baik dengan demikian lahan efektif yang bisa dijual semakin besar. Ujung-ujungnya berpengaruh terhadap harga jual dan daya saing dengan kompetitor.
Besaran lahan fasum fasos ini berbeda-beda untuk tiap daerah, bahkan untuk daerah yang sama tetapi berbeda lokasi sedikit saja maka besaran kavling efektif bisa jadi sudah berbeda, tergantung ijin yang diberikan pemerintah.
Penyebab mahalnya harga tanah matang
Selain penyediaan lahan untuk fasum fasos, hal lain yang menyebabkan naiknya harga tanah matang adalah pematangan fisik lahan, pengurusan sertifikasi dan perijinan , pembangunan fisik infrastruktur pada lahan fasum fasos tersebut, seperti pembangunan jalan komplek, saluran, main gate dan lain-lain.
Sebagai contoh perhitungan kelayakan harga tanah mentah yang berada di sebelah perumahan existing yang memasarkan rumah tipe 45/90 dengan harga Rp. 350 Juta dan menjual kavling siap bangun Rp. 2,5 Juta/m2.
Maka, jika ada pemilik lahan menjual tanahnya di sebelah perumahan ini harga tanah mentah yang layak beli oleh developer adalah lebih kurang Rp. 800.000,-/m2 atau maksimal Rp. 900.000,-/m2 karena developer juga bisa memperhitungkan kenaikan harga pada saat perumahan ini dipasarkan nantinya.
Pemilik lahan yang ‘pintar’ bisa dipastikan akan menjual tanahnya di harga mendekati Rp. 2.5 Juta/m2. Jelas saja developer sebelah tidak mau mengakuisisi lahannya. Tetapi kita kembali lagi kepada prinsip membeli property yaitu: Beli property hanya dari pemilik yang ingin menjual…
Jika dipaksakan membeli tanah dengan harga mendekati harga tanah matang bisa dipastikan developer tidak bisa menjual produknya karena akan kalah bersaing dengan kompetitor. Bisa juga sih dijual tapi dengan marjin yang yang sangat kecil…