Sudah amat lazim dilakukan oleh pengembang (developer) bahwa properti yang sedang dibangun sudah boleh dipasarkan. Walaupun fisiknya belum selesai/belum ada.
Dalam kondisi ini belum boleh dilakukan jual-beli dengan Akta Jual Beli di hadapan PPAT. Oleh karena itu untuk mengikat komitmen antara konsumen yang berniat membeli dengan developer yang berniat menjual maka dibuatlah Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau dikenal dengan PPJB.
Namun untuk melindungi konsumen atau masyarakat pemerintah mengatur bahwa PPJB dapat dilakukan dengan persyaratan.
Apa syaratnya?
Syaratnya dapat dilihat dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman , pasal 42:
(1) Rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang undangan.
(2) Perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
1. status pemilikan tanah;
2. hal yang diperjanjikan;
3. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;
4. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
5. keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).
(3) Ketentuan lebih lanjut mengenai sistem perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan Peraturan Menteri.
Dari pasal di atas kelihatan bahwa seorang developer properti tidak boleh menjual unit rumah sebelum memenuhi syarat di atas.
a. status kepemilikan tanah
Status kepemilikan tanah harus sudah jelas sebelum dijual dengan skema PPJB. Kejelasan status tanah ini amat penting diperhatikan supaya dalam pelaksanaan proyek nanti tidak terkendala.
Jika status kepemilikan tanah tidak jelas dikhawatirkan terjadi sengketa sehingga proyek tidak bisa dilanjutkan dan tentu saja konsumen dirugikan. Inilah concern pemerintah. Melindungi masyarakat.
Status kepemilikan tanah ini mungkin saja sudah atas nama developer, ini kondisi yang ideal. Namun tidak menutup kemungkinan tanah masih atas nama pemilik lama.
Hubungan hukum antara pemilik tanah dengan developer adalah perjanjian kerjasama pembangunan perumahan. Tidak ada hukum yang melarang kerjasama antara pemilik tanah dengan developer asalkan jelas pasal-pasal yang diperjanjikan.
Hal ini tetap memberi peluang orang yang tidak memiliki tanah bisa menjadi developer properti walaupun tanahnya tidak dibeli.
b. hal yang diperjanjikan
Maksudnya adalah dalam PPJB tersebut harus ada objek yang diperjanjikan. Dalam hal ini objeknya adalah unit rumah yang tergambar dalam legalitasnya.
Misalnya objek yang diperjanjikan adalah sebuah unit rumah yang akan dibangun, maka dalam PPJB tersebut dituliskan lokasi lengkap alamat lengkapnya. Mulai dari nama perumahan, sampai dengan blok dan nomor kaveling.
c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk
sebelum dijual dengan skema PPJB perumahan harus sudah mengantongi Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) induk. IMB induk adalah IMB untuk keseluruhan kawasan.
d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum
perumahan yang sudah dipasarkan dengan skema PPJB harus sudah memiliki prasarana, sarana dan utilitas. Diantaranya jalan dan fasilitasnya, termasuk drainase yang menjamin lancarnya pembuangan air hujan dan limbah rumah tangga.
Di samping itu kawasan perumahan sudah harus memiliki sarana bersama seperti area penghijauan, olahraga dan lain-lain.
Selain itu utilitas perumahan juga sudah harus ada. Berupa jaringan listrik, jaringan air minum dan lain-lain.
e. keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen)
Pemerintah mengatur bahwa perumahan yang sudah bisa dijual dengan skema PPJB adalah perumahan yang sudah ada pembangunan minimal 20% dari keseluruhan.
Misalnya rumah yang akan dibangun adalah 100 unit, maka developer wajib membangun 20 unit terlebih dahulu sebelum bisa dijual.
Melihat pengertian pasal ini, jika ada developer yang menjual perumahan sebelum memenuhi syarat dalam pasal 42 UU No. 1 Tahun 2011 dengan skema PPJB, maka PPJB tersebut bisa dianggap tidak berlaku.